Участници в сделка за недвижим имот. Какъв е интересът на всеки от тях?

В Древен Рим, на който всички държави от Европейския съюз дължим правните си системи, е формулирано правилото: “Caveat emptor”. Превежда се като „Купувачът трябва да внимава“. То представя в синтезиран вид ситуацията при договора за продажба на недвижим имот, по който купувачът получава в собственост имота, заедно с всички укрити от продавача недостатъци от фактическо и правно естество. Появява се необходимостта от всестранна и задълбочена проверка на недвижимия имот преди плащане на цената по сделката. Защото след това е късно.

В наши дни четири професии, три от които юридически, твърдят, че по занятие проверяват обстоятелствата около собствеността и цялостния правен статус на недвижим имот – адвокати, нотариуси, брокери, юристи от юридическите отдели на банки.

Интересът на брокера

Брокерът на недвижими имоти е търговски посредник – лице, което съдейства при свързване на страните за осъществяване на сделка. Брокерът предлага или търси от името на клиента си недвижими имоти. Добрият брокер е добър търговец, добър продавач – той може да Ви накара да направите онзи малък компромис, който Ви е бил необходим, за да сключите сделка. Брокерът може да набави и документи, които са обичайно нужни за покупко-продажба на недвижим имот. За това Вие заплащате възнаграждение. Каквото и да Ви убеждават обаче, брокерът няма способностите и/или интереса да извършва обстойна и задълбочена юридическа проверка на Вашия имот.

За съжаление, към момента в страната липсва каквато и да е регулация на професията на брокерите на недвижими имоти и липсва изискване да са юристи или поне да притежават в екипа си юрист. Така всякакви разумни юридически преценки или действия извън попълване на предварително подготвени бланки със съмнително съдържание от страна на брокера са изначално невъзможни.

Освен това, дори и да сте попаднали на модерна брокерска къща с юридически отдел, което за съжаление е рядкост, имайте едно наум. Брокерът получава възнаграждението си при сделка и има силен интерес тя да се осъществи, дори и при някои видими опасности за Вас. Отговорността на “Caveat emptor” е върху Вас, а не върху брокера и Вие ще носите последиците от прибързани и погрешни решения.

Интересът на нотариуса

Основната задача на нотариуса е да гарантира, че желанието Ви за сключване на покупко-продажба е доброволно. Нотариусът осъществява и ограничен документален контрол върху собствеността на имота, който Ви се продава. Точно това ще Ви заяви и той, в случай че настъпят усложнения със собствеността след сделката. В повечето случаи, Вие ще видите нотариуса в деня на нотариалната си сделка, след като приключи предходната и преди следващата му сделка за деня. Вие няма да го познавате, нито той ще познава Вас. Да, нотариусът ще формализира Вашето съгласие и ще впише акта в Имотния регистър. Но да разчитате единствено на неговата преценка за нещата, при ограничената информация, с която разполага и ограниченото време, което има, за да я разгледа, е неразумно.

Интересът на банката

Да Ви отпусне кредит и да получава от Вас лихви всеки месец, докато се издължите. Вярно е, че банката има интерес от обезпечението, което й предлагате – съответния недвижим имот. Но и без обезпечение, кредитът ще продължи да тежи върху Вас. Отделно от това, винаги Вие ще сте в пъти по-мотивирани да си проверите имота, отколкото произволен служител от отдел в банката. За тях Вашият кредит и Вашето обезпечение са поредният кредит и поредното обезпечение, които трябва да обработят в рамките на месеца, а не нещо, което ги касае пряко и лично.

Адвокат

Не поради обстоятелството, че съм адвокат, а обективно, единственият професионалист, който може да извърши за Вас пълно и качествено проучване на недвижим имот и да Ви предостави пълно правно обслужване по сделката е адвокатът. По закон адвокатът работи не за сделката, както всички останали, а за Вас и за Вашите интереси. Ако те предполагат сделка да няма, той ще Ви го каже. Ако сделка е възможна, но при повишен риск, той ще ви осведоми за риска и ще Ви помогне да го намалите. За всичко, което можете да възложите на адвокат във връзка със сделка за недвижим имот, можете да прочетете тук.

Сподели :