Предварителен договор. Съдържание.

Предварителен договор. Съдържание

Предварителният договор е правно валидно съглашение (договор) на Продавач и Купувач да сключат окончателен договор за прехвърляне на недвижим имот.
Предварителният договор се съставя в обикновена писмена форма и няма нужда от нотариални заверки. Задължително му минимално съдържание обхваща индивидуализация на имота, предмет на сделката и продажната цена – това е достатъчно да се приеме, че предварителен договор е налице.

В практиката е прието в предварителния договор да се уреждат всички елементи на сделката– имота, цената, разноските, финансирането, сроковете, допълнителните условия, клаузите за отговорност и всички останали клаузи. Той дава цялостната картина на отношенията между страните и често с неговото сключване преговорният процес приключва. При един обичаен, нормално протекъл процес по закупуване на имот, изповядването на сделката се явява една формалност, едно официално потвърждение на договорките от предварителния договор.

Защо предварителният договор е толкова важен?

Защото изпълнението на предварителния договор е правно задължително и е скрепено с две силни гаранции– чрез задатък (капаро), който се внася при подписване на предварителния договор и чрез възможността всяка от страните да поиска от съда предварителният договор да бъде обявен за окончателен.

Следователно страната, която решава да не изпълни предварителния договор, може да загуби задатъка си или да се наложи да го върне в двоен размер. Възможно е още, по силата на съдебно решение на съда, заместващо нотариалния акт, имот да се прехвърли само на основание предварителен договор, дори и без да е налице нотариална сделка. Затова във всички случаи Ви съветвам – ако Ви предстои да сключите предварителен договор, обърнете се към адвокат преди да подпишете този документ. Ако вече сте се съгласили на определени условия в предварителния договор, вероятността да ги предоговорите във Ваша полза на етап окончателен договор (нотариална сделка) е минимална.

Каква е обичайната структура на предварителния договор?

Предварителния договор може да има следната препоръчителна структура:

  • Индивидуализация на страните по сделката;
  • Индивидуализация на имота;
  • Уреждане на цялата дължима за продажбата сума и начина за нейното плащане – какви суми, на какви етапи, по чия сметка, собствени средства или кредитно финансиране;
  • Уреждане на крайна дата за сключване на окончателен договор с посочване на нотариус, при който ще се извърши сделката;
  • Уреждане на документите, които Продавачът следва да представи на Купувача и на нотариуса преди сключването на нотариалния акт;
  • Декларации от Продавача, че имотът е чист от тежести и претенции на трети лица;
  • Уговорки за разпределяне на разходите по сделката – местен данък и нотариални такси, такса за вписване, банкови такси;
  • Уреждане на срок за предаване на владението на недвижимия имот;
  • Уреждане на дължимостта на консумативните разноски за имота за периода до предаването на владението върху него;
  • Уреждане на задължението, породено от изравнителната сметка към Топлофикация, ако имотът е топлоснабден;
  • Последици на неизпълнението, включително неустойки за забавено изпълнение на задължението за сключване на окончателен договор, за предаване на владението или евикция.

Прекратява ли се действието на предварителния договор след сключването на окончателен договор (нотариален акт)

По правило, окончателният договор, който е във формата на нотариален акт, е с доста по-ограничено съдържание от предварителния договор. Той касае само същината – прехвърлянето на имота и цената, която се плаща за това. Всички останали клаузи от предварителния договор, които не получават нова уредба в нотариалния акт, запазват своето действие, те го надживяват. Най-често това са клаузите за неустойка при евикция, т.е. съдебно отстраняване на купувача от имота по претенция на трето лице.

От горното се вижда, че предварителният договор е най-важният документ, който ще подпишете във връзка с покупката или продажбата на недвижим имот. Ако при сключване на предварителния договор, Вие сте изяснили всички спорни въпроси по бъдещата сделка и сте се договорили по тях, то нотариалното изповядване ще бъде една приятна формалност.

Сподели :