Покупко продажба на имот
Ако след продължително търсене и огледи сте избрали недвижимия имот, който най-добре Ви приляга, вероятно се питате какъв е процесът по придобиване – как започва, какви са отделните етапи и как завършва. Тъкмо за това е настоящата статия.
I. СКЛЮЧВАНЕ НА ДОГОВОР ЗА ГАРАНЦИЯ (СТОП-КАПАРО)
През последните години се наложи като обичайна практика същинският процес за продажба на недвижим имот да стартира с подписване на договор за гаранция. В него се уговаря продаваемия обект, продажната цена и сроковете за сключване на сделката, а Купувачът предава парична сума, като гаранция за сериозните си намерения – ако се откаже от проектираната сделка без основание, губи дадената гаранция. От гледна точка на купувача е важно в договора да се уреди изричното задължение на продавача да представи в разумен срок всички документи, необходими за проверка на имота и за сключване на сделка, както и хипотезите, в които гаранцията се връща – напр. при пороци в документите за собственост или в строителната документация, при отказ от финансиране от банка и др. подобни уговорки. Повече за този етап може да научите от тази статия. (Договор за гаранция)
II. ПРОУЧВАНЕ НА ИМОТА
След сключване на договора за гаранция, Купувачът предоставя уговорената гаранция в пари, а Продавачът предава всички документи, необходими за документалната проверка на имота. Тя вече може да стартира и трябва да установи в детайли неговия правен и архитектурен статус – право на собственост, противопоставими права на трети лица, строителни книжа, съпътстваща документация от кадастъра, общината, регистрите и всичко останало.Недопустимо е пристъпване към следващия етап (предварителен договор) преди проучването на имота да е завършило. За това има три основни причини.
Първо, подписването на предварителния договор винаги е свързано с плащането на част от продажната цена, обичайно между 10 и 20 %. Ако по някаква причина сделка не се осъществи, плащането ще подлежи на връщане, но това става след дълги съдебни процедури, в края на които длъжникът може да се окаже неплатежоспособен.
Второ, невъзможно е съставянето на предварителен договор, защитаващ адекватно правата на купувача, ако не е известно фактическото и правното състояние на имота. Универсален (бланкови) договор за покупко-продажба няма и не може да има, той се изготвя съобразно конкретиката на случая и за защита по конкретни въпроси, които са релевантни.
Трето, ако в сделката има и ипотечно финансиране, банката извършва свое проучване на имота, който ще й служи за обезпечение. Сключването на предварителен договор и плащането на цената следва да стане след неговото приключване и даване на одобрение. Представете си ситуацията, в която бодро сте сключили предварителен договор, платили сте първата вноска по него, а банката отказва финансиране и сделката се разпада по Ваша вина, с всички произтичащи последици. Това не бива да се допуска.
III. СКЛЮЧВАНЕ НА ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР
Имали сме възможност да кажем, че предварителният договор е документът, който дава най-цялостна уредба на една сделка за покупко-продажба на недвижим имот. При съставянето му трябва да се подхожда с принципното очакване, че каквото се договори на предварителен договор, това ще бъде сделката накрая – никоя от страните не може да изисква в нотариалния акт договорки, които липсват в предварителния договор. Именно по тази причина, това е етапът с най-интензивен преговорен процес. Нереалистично е да се очаква преговорите да започнат, да се развият и да завършат в деня на подписване на предварителния договор. Практиката показва, че е необходимата размяната на поне няколко редакции, преди да се стигне до необходимия компромис. След това, подписването на вече договорения документ е лесно и приятно, не съдържа в себе си риск от необмислени решения, грешки, натиск. Повече за този етап, вижте в тази статия – Предварителен договор. Съдържание.
IV. НОТАРИАЛЕН АКТ
Подписването на нотариалния акт от страните по сделката и нотариуса и последващото му вписване в Службата по вписванията – Имотен регистър, е крайният юридически акт в процеса на закупуване на недвижим имот. С него се прехвърля правото на собственост върху недвижим имот и Купувача става собственик. По-подробно за естеството на нотариалния акт и неговото съдържание е обяснено тук – Какво представлява нотариалният акт. Практически съвети за неговото съдържание.
V. ПРЕДАВАНЕ НА ВЛАДЕНИЕТО
Сделката за покупко-продажба на недвижим имот може да се счита за финализирана не по-рано от момента, в който Продавачът предаде на Купувача доброволно ключовете от имота. Това е така, защото дори и при прехвърлена собственост, Купувачът не може да влезе във владение на имота принудително, без санкция от съд. От тази позиция, важно е в сключваните от страните договори, особено в нотариалния акт, да е налице изрична уговорка за датата на предаване на владението и дори неустойка за забавено предаване. Това е добър стимул за Продавача да изпълни навреме и да не въвлича Купувача в излишни спорове.
VI. МОЖЕТЕ ЛИ ДА СЕ СПРАВИТЕ САМИ
Теоретично, човек може сам да се лекува, но не е препоръчително. Извършването на юридическо проучване на имота, изследването на възможните рискове и консултирането на съпътстващата документация е работа за юристи със сериозен опит и фокус върху сделките с недвижими имоти. Затова, отговорът на въпроса от тази (Необходим ли Ви е адвокат при покупка на имот?) статия е: При покупка на имот, консултирайте се с адвокат.