Какво представлява нотариалният акт. Практически съвети за неговото съдържание.

Какво представлява нотариалния акт. Практически съвети

Подписването на нотариалния акт от страните по сделката и нотариуса и последващото му вписване в Имотния регистър е крайната точка на процеса на закупуване на недвижим имот.

За да сте достигнали дотам, Вие първо сте си избрали имот и самостоятелно или със съдействието на адвокат сте подписали договор за стоп-капаро, водили сте пространни преговори на етап сключване на предварителен договор, проверили сте правния статус на имот, организирали сте си ипотечен кредит (ако покупката не е изцяло със собствени средства), представени са Ви всички необходими документи за имота и Вие сте се уверили в тяхната автентичност и вярност.
Единственото, което остава, е да се срещнете с другата страна, за да официализирате съгласието си за сделката и го облечете в изисканата от закона форма.
Както вече сме изяснявали в тази статия, параметрите на сделката с всички съществени и не толкова съществени въпроси се договарят в предварителния договор. Това не омаловажава окончателния договор, който е същинското основание за прехвърляне на собствеността. Документ, който ще остане в правния мир и със сигурност ще ни надживее. Той трябва да е внимателно и професионално съставен.

В практиката проектът за нотариален акт се съставя от нотариуса. Моят съвет е обаче проектът за нотариален акт да бъде съставен или поне прегледан и редактиран от Вашия адвокат по сделката.

Защо това е необходимо, вижте тук.

И така, за какво конкретно да внимавате в окончателния договор (нотариалния акт).

Описание на имота

Обективността изисква да посочим, че почти всички нотариуси подхождат отговорно към тази най-съществена част от нотариалния акт и описват имота по три начина – съобразно предходния документ за собственост, съобразно кадастъра и съобразно записванията в данъчната оценка. Излишно е да се споменава, че в тази описания не следва да има противоречия. Ако при въвеждане на имота в Кадастъра или при декларирането на имота в съответната община е допусната грешка и издадените документи са некоректни, дори и за дребни неща (например административен адрес, площ на имота, наличието на прилежащи части – мазета, тавани, тяхната площ, съседи и пр.), съветвам Ви да отстраните тези грешки или непълноти преди нотариалната сделка и да не изисквате или допускате официалният орган (нотариуса) да си затвори очите за тях. Това не е във Ваш интерес. Освен ако не сте продавача по сделката, разбира се.

Индивидуализация на имота

Понастоящем белегът, който най-точно определя недвижимия имот, е неговият кадастрален идентификатор. Идентификаторът е уникален номер, чрез който недвижимият имот се посочва еднозначно за територията на страната. Образно казано, това е ЕГН-то на имота. Освен идентификатора, важно значение имат и съседите на имота. Според трайната практика на Върховния касационен съд, достатъчни за идентифицирането на един имот са неговите съседи от поне три страни, тъй като тяхното установяване дава точното му местоположение в пространството. Следователно, Вашият имот трябва да бъде индивидуализиран в нотариалния акт, както чрез идентификатор, така и чрез съседи.

Площ

Напълно е възможно, дори и обичайно, площта на недвижимия имот по предходния нотариален акт да се различава минимално от площта по кадастър. Това се дължи на новите модерни средства за измервания. Когато разминаването е голямо, например повече от 2-5 %, съветваме Ви да изследвате подробно на какво се дължи това. Възможно е да става дума за техническа грешка, но е възможно също част от имота да е отнета или в имота да са извършвани незаконни преустройства, възможно е дори да става дума за изцяло друг обект!

Прилежащи помещения

Предвид обичайното състояние на общите части в жилищните сгради, таванските помещения и мазетата не представляват кой знае какъв интерес за Купувачите. Те обаче са принадлежности към закупуваното жилище, а могат да играят и ролята на склад, с какъвто всяко жилище трябва по закон да разполага. Ето защо е необходимо да им се обърне достатъчно внимание, да бъдат описани като номерация, площ, разположение, съседи. За това могат да са от помощ архитектурните планове на сградата.

Предназначение

Обърнете специално внимание по какъв начин се наименова описаният в нотариалния акт обект. Наименованието “жилище” говори за това, че той е изграден по всички правила и строителни норми и отговаря на специалните изисквания на закона за жилищни помещения. Наименованието „Ателие“, „Студио“ или други изобретателни наименования означават, че обектът, в една или друга степен  не отговаря на законовите изисквания за жилище. Във всички случаи обаче, обектът не може да бъде с несамостоятелно предназначение. Каква бе изненадата ми, когато преди един месец мои клиенти ми показаха предварителен договор за покупко-продажба на таванско помещение в жилищна сграда, в която те нямаха жилище, т.е. ставаха собственици на таван със складово предназначение в жилищна сграда. Такава сделка е нищожна и не поражда правни последици. А продавачите бяха намерили и нотариус, който да я изповяда..

Заплащане на цената

При двустранните сделки много конфликтен е въпросът кой да изпълни първи. Всяка от страните се опасява, че изпълнявайки първа се злепоставя, защото другата може да не изпълни. Практиката е намерила следното разрешение. Страните се явяват при нотариуса и подписват нотариалния акт, Купувачът заплаща дължимата сума по банков път, Продавачът потвърждава, че я е получил и едва след това нотариалният акт се подписва от нотариуса и изпраща за вписване към Имотния регистър. Така нотариусът се превръща в един своеобразен гарант, че ако цената не бъде платена, сделката ще бъде приета за несключена.

Предаване на владението

Това обстоятелство намира своята уредба още на етап предварителен договор, тъй като е от изключително значение за интереса на Купувача. Въпреки това, то следва да бъде възпроизведено и в окончателния договор, защото дава голямо предимство на Купувача. Така, ако имотът не му бъде предаден доброволно в уговорения срок, Купувачът ще има право да инициира производство по чл. 417 от ГПК и директно да ангажира съдебен изпълнител за предаване на владението на имота, вместо да чака дългата и сложна съдебна съдебна процедура на общия исков процес.

Уговорка за запазване или прекратяване на действието на предварителния договор

Общото правило е, че предварителният договор запазва своето действие и след окончателния, освен ако последният не отменя част или всички уговорки, направени в него. Ето защо, правилно е да се внесе яснота кой е приложимият между страните договор. Така например, възможно е да се уговори последиците от неизпълнение – обезщетения и неустойки, посочени в предварителния договор,  да продължат своето действие и след сключване на окончателния или тяхното действие да бъде прекратено.

Сподели :