Договор за гаранция (стоп-капаро)

Договор за гаранция (стоп-капаро)

Договорът за гаранция (стоп-капаро) е много важен документ. С него Купувачът поема ангажимент да закупи имота, а Продавачът – да го продаде, при определени условия. Задължително се посочва имотът, договорената цена и размера на гаранцията. Допълнително могат да се уговарят и всякакви други условия на сделката.

Предмет на договора

Смисълът на този първи акт от договорните Ви отношения по повод на закупуване на имот е да се гарантира сериозното намерение на страните да сключат сделката. Той не е предназначен да бъде изчерпателен и да уреди в пълнота отношенията между страните. Колкото по-детайлни са уговорките в договора за гаранция (напр. относно това кой дължи разходите по сделката, кога ще се сключи окончателния договор, кога ще се предава владението, какви ще са неустойките при неизпълнение), толкова по-малко място има за преговори на етап предварителен договор. Така преговорният процес неправилно се измества съвсем в началото на преговорните отношения, когато не познавате добре нито имота, нито Продавача. В практиката съм срещал случаи, в които Купувачът, притиснат да не изпусне имота, прибързано е подписал договор за гаранция при съвсем неизгодни за него условия. Поради отказ от страна на Продавача, нямахме опция за предоговаряне и сделката се провали, капарото не бе възстановено по доброволен път и все още водим дело за неговото връщане.

Практически съвети

Затова, когато защитавам Купувач, аз го съветвам при даване на капаро да се уредят само основните елементи на сделката – имот и цена, а всички останали клаузи да се разглеждат на етап предварителен договор. При липса на съгласие относно останалите съществени условия по сделката, следва да има предвидена възможност за отказ от нея, който да не се санкционира. Така едновременно се обезпечава, че Kупувачът е сериозен (предоставил е парична сума за гаранция), но и че преговорният процес тепърва предстои – основно при сключването на предварителния договор, когато се уговарят абсолютно всички подробности на бъдещата продажба.

Уреждане на кредитното финансиране

Добре е, когато ще се ползва кредитно финансиране, в договора за гаранция да се уредят последиците от отказ от кредитиране. По принцип, отговорността да осигури договорената сума е на Купувача на недвижимия имот и при отказ от банката, Купувачът ще загуби своето капаро. Освен ако друго не е договорено между страните – например, че не се санкционира отказ от кредит поради внезапно заболяване на Купувача, загуба на работа, поради недостатъчна информация за имота и пр. Може да се договори и срок, в който Купувачът да има право да уреди финансиране от друга банка или финансова институция.

Обсъжданият договор не е уреден изрично в българския източник на облигационното право – Законът за задълженията и договорите. Това го прави „ненаименован договор“, за който най-важни са конкретно договорените между страните клаузи. Ето защо, участието на адвокат при структуриране, изготвяне или редакция на такъв договор е във Ваш интерес.

Сподели :