Шестте трика на брокерите на недвижими имоти

Шестте трика на брокерите

Настоящата статия няма за цел да осъжда поведението на брокерите на недвижими имоти, да ги разобличава или да противопоставя ролята на адвоката и ролята на брокера при покупка или продажба на недвижим имот. Тя има за цел да Ви даде информация за някои търговски и юридически трикове, които е възможно да бъдат приложени срещу Вас. Ако Вие ги познавате, ще можете да им противодействате и да сключите добра сделка.

Трик 1: Клауза за изключителност

Отношенията между брокер и клиент следва да са ясни и честни. Нормално и разумно е, когато брокер Ви е предложил недвижим имот, съдействал Ви е при огледи и по време на самата сделка, Вие да му заплатите уговорения комисион. Често обаче в договора, който брокерът Ви предлага, се включва клауза за изключителност – че за определен период от време, каквато и сделка с недвижим имот да направите, дори и без посредничеството на брокера, Вие дължите плащане към него. Това не е справедлива клауза и съдебната практика е изключително скептична към нея – приема я за нищожна. Ако Вие сам сте достигнали до предлагания имот и сам сте уредили отношенията си с Купувача или Продавача, няма основание да дължите каквото и да било на брокера – той не е осъществил посредничество в конкретния случай.

Трик 2: Цялото плащане на комисиона на брокера – на предварителен договор

Това е доста често срещане явление по договорите, за което следва да се внимава – най-вече при големите брокерски къщи. Когато Вашият брокер Ви предлага посредническа услуга, тя започва със свързване на страните и приключва с изповядване на нотариалния акт – едва тогава Продавачът е продал, Купувачът е купил и Вашият интерес е удовлетворен. Предварителният договор не прехвърля собственост. Ето защо, съветвам Ви да се договорите, втората част от дължимия брокерски комисион да се плаща след приключване на сделката, което ще обезпечи получаването на качествена услуга от началото до края.

Трик 3: Прибързано сключване на договор за гаранция (стоп-капаро)

Ако сте ползвали услугите на брокери сигурно сте забелязали, че винаги имотът, към който сте се ориентирали, се продава при много висок интерес. Тълпи от Купувачи се извиват пред офиса на Продавача и е въпрос на секунди някой да Ви изпревари, поради което, казват Ви, трябва в рамките на часове да подадете обвързващо предложение, заедно с капаро, за да не изпуснете една много изгодна сделка.

Трябва да знаете, че преди да бъде продаден, един недвижим имот престоява на пазара поне няколко месеца. Всеки Продавач първо опитва пазара с висока цена, която леко започва да намалява, за да достигне действителната стойност на имота. Вероятността друг Купувач по същото време като Вас да прави предложение за същия имот е много малка. Но дори това да е така, не трябва да прибързвате. Още на този етап Вие се нуждаете от много внимателна преценка за всички елементи на сделката, защото договорът за гаранция (стоп-капаро) може да даде облика на цялата Ви сделка до самия й край. Повече за този договор научете в следната статия.

Трик 4: „Не Ви трябва адвокат“

Като че ли в добрите брокерски къщи това мнение е вече преодоляно и брокерите постепенно се отказват от тази несериозна теза. Кога, ако не при сделка за стотици хиляди левове ще Ви потрябва адвокат?

Трябва да се признае, че по сделките за недвижими имоти съществува известно напрежение между брокери и адвокати. Това е естествено, защото адвокатите ровят в документацията и Ви информират за всички скрити недостатъци или опасности за Вас по конкретната сделка, нещо, което брокерът със сигурност би предпочел Вие да не знаете. На брокера работата е да продава. Вашият интерес обаче не е да купите на всяка цена. Разбира се, освен ако не става дума за най-големите брокерски къщи, брокерът не е юрист и няма в екипа си юрист, който да Ви даде независима правна консултация.

Трик 5: Заявка, че брокерът е договорил за Вас голяма отстъпка от цената

Мога да Ви уверя, че за Вас, като човекът, който в крайна сметка ще плати цената, има най-голямо значение каква ще е тя. Затова, когато изберете конкретен имот, съветваме Ви да преговаряте цената му лично (или с адвокат) с Продавача. Същото важи и когато Вие сте продавачи – преговаряйте директно с Купувача. Не бива да се доверявате на твърдения, че брокерът вече е преговарял и е достигнал най-добрата цена. Както казахме, брокерите са посредници, техният интерес е сделката да се състои. Дали цената по нея ще бъде с 10 000 лв. отгоре или отдолу, за тях не представлява особено значение. За Вас обаче това е много съществен въпрос. Има и още нещо – другата страна по сделката много по-охотно би преговаряла директно с Вас (с или без адвокат), отколкото с Вашия брокер.

Трик 6: Заявка, че е прегледал и преценил всички документи за имота

Вероятно всеки брокер се старае да осигури минимума от документи, с които сделката да мине при нотариус. Последният акт за собственост, скица, схема, данъчна оценка, семейно положение на Продавача, една справка от Електронния регистър за вписани актове и сме готови. В огромната част от случаите обаче се оказва, че с оглед конкретиката на казуса, доброто проучване на сделката изисква снабдяване с ред други документи – удостоверение за тежести за имота поне за 10 години, проверка по партидите на праводателите, проверка на реституционни преписки и претенции, проверки за имоти в ЖСК, проверка за висящи съдебни и изпълнителни производства срещу Продавача, строителна документация, архитектура и много други. Брокерът няма нито знанията, нито желанието да се задълбочава толкова. Това е юридическа преценка, която се извършва от адвокат.

Всяка професия има своите тайни и трикове. Това, което Продавачи и Купувачи следва да знаят е, че работата на брокера за недвижими имоти е да продава, да свързва страните, да им съдейства. За юридическите формалности, а и за преговорния процес, доверете се на адвокат.

Сподели :