СЛУЧАЯТ ГРИЙНЛАЙФ. КАКВИ СА ПРАВАТА НА КУПУВАЧА ПО ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР

• Автор Vesselin Tonchev

С разрешения за строеж от 2020 и 2021 г. ГРИЙНЛАЙФ ПРОПЪРТИ ЕООД започва да застроява притежаван от дружеството недвижим имот на адрес гр. София, ул. Охридско езеро № 3 с жилищни сгради. Начинанието е капитално – 5 входа с по 15 етажа и РЗП от над 35 000 кв.м. За част от самостоятелните обекти в сградата са сключени предварителни договори. С тях купувачите по предварителните договори изплащат продажната цена, според напредъка на строителството, а продавачът се задължава да прехвърли собствеността на обектите в нотариална форма, когато строителството завърши и сградите бъдат въведени в експлоатация. След като инвеститорът е получил значителна част от договорената цена по предварителните договори, финансирал е строителството с тези средства и идва момента да изпълни своята част от договора като прехвърли собствеността, ГРИЙНЛАЙФ изпраща писма, с които заявява, че прекратява действието на предварителните договори, поради стопанска непоносимост. След това, в рамките на няколко дни, подлежащите на прехвърляне в полза на купувачите по предварителен договор обекти са продадени на новоучреденото дружество РЕЗИДИА ГРУП АД.

Има ли право Грийнлайф да прекрати предварителен договор, поради стопанска непоносимост?

Основен принцип в договорното право, още от римско време, е: Pacta sunt servanda – договорите трябва да се изпълняват. В пряко противоречие с този принцип би било да се допусне длъжникът, по съображения за неизгодност на договора, да не изпълнява поетите договорни задължения и сам да се освобождава от облигацията. Всъщност, това би обезсмислило договорите и сигурността на основания на тях търговския оборот. Затова нормата на чл. 307 от ТЗ винаги се е прилагала като норма-изключение, стриктно и ограничително, само за случаите, когато в резултат от непредвидими обективни обстоятелства би се стигнало до фрапантна имуществена нееквивалентност, до разорително за търговеца имуществено разместване. По наше мнение, такива обстоятелства в случая не се установяват.
Дори да допуснем, че стопанска непоносимост е налице, прекратяването на договор, поради стопанска непоносимост, се извършва от съда, а не от страна по договора. Продавачът по предварителен договор не може да се позовава извънсъдебно на това основание за прекратяване, както е сторено в този случай.
На последно място, дори да допуснем, че стопанска непоносимост е налице и тя бъде заявена и пред съд от ГРИЙНЛАЙФ, трайна е практиката на съда, че интервенцията му в частноправните отношения следва да е пропорционална, поради което, ако се установи съществено изменение на цените на строителството, разорително за инвеститора, то би се компенсирало от съда с евентуално изменение на договорената цена, а не с прекратяване на договора.
От гореизложеното следва, че прекратяване на договорите на предявеното от ГРИЙН ЛАЙФ основание, не следва да се зачита.

Право на Купувача по предварителен договор да получи договорения имот

При създалата се ситуация, първа възможност за купувача по предварителен договор е да запази неговото действие и да иска сключване на окончателен договор по съдебен ред – прехвърлянето на недвижимия имот, предмет на предварителния договор, да се извърши от съда. Доколко в случая имуществото е продадено на трето лице, за да уважи такъв иск, съдът следва да провери неговата добросъвестност – знаело ли е третото лице, че за имота има сключен предварителен договор и със своите действия уврежда правата на купувача по този договор. Ако е знаело, правата му няма да бъдат зачетени и съдът ще прехвърли имота в полза на купувача по предварителен договор, независимо от продажбата.
Всъщност, въпросът за добросъвестността – знанието на третото лице, би бил основният въпрос на съдебното дирене по иск с това основание. Тъй като знанието е факт от вътрешния живот, за който рядко има преки доказателства, то се установява обикновено със съвкупност от косвени доказателства, част от които могат да бъдат следните:

• Финансирането на строителството на тези сгради чрез продажби на зелено е широко известно в професионалните среди, а това предполага наличие на знание у търговеца за купувачи с предварителни договори и засягане на техните права;
• Увреждащите купувачите нотариални сделки, повече от 100, са извършени в рамките на 2 дни, което прави практически невъзможно осъществяването им по правилата на нотариалното производство, изискващо нотариусът да прочете на страните нотариалния акт. С оглед нормалната продължителност на една сделка, обичайна практика на всички нотариуси в гр. София е насрочването на не повече от 6 сделки на ден (по една на час);
• РЕЗИДИА ГРУП АД е новоучредено дружество с внесен капитал от 12 500 лв. Закупуването на над 60 Апартамента при нормални пазарни условия от това дружество, би било трудно постижимо;
• Продажбата в полза на РЕЗИДИА ГРУП е извършена срещу ефективно заплащане на 10 % от цената по сделките и задължение за остатъка, което не са пазарни условия за продажба на недвижим имот; при липса на особени отношения, продавачът не е склонен да кредитира купувача по сделката с 90 % от цената;
• Ако се твърди, че причина за продажба на имуществото е ГРИЙНЛАЙФ да получи свежи парични средства за строителство, сделките с РЕЗИДИА ГРУП са очевидно неподходящи, защото ГРИЙНЛАЙФ прехвърля свой актив срещу 10 % от стойността му и разсрочено вземане;
• След осъществяването на сделките РЕЗИДИА ГРУП, чиито новопридобити недвижими имоти са ипотекирани в полза на ГРИЙНЛАЙФ, е в икономическо подчинение на ГРИЙНЛАЙФ и това може да е белег на свързаност между компаниите;
• Евентуални данни за свързаност между компаниите, изводими от участващите в тях съдружници, управители, представляващи;
• Данни за финансова и икономическа свързаност на компаниите;
• ГРИЙНЛАЙФ вече е осъждано с влезли в сила съдебни решения за недопустимо прехвърляне на недвижими имоти в полза на свързани лица, с цел увреждане на кредитори;
• Всички останали факти и обстоятелства, които могат да бъдат разкрити в рамките на съдебно производство със средствата на гражданския процес.

Право на Купувача по предварителен договор да си върне платеното и да търси обезщетение или неустойка

Втората възможност за купувача по предварителен договор, който е изправна страна, е да извърши неговото разваляне. Основания за това са налице – след като продавачът, вместо да прехвърли имота на купувача по предварителен договор, го продава на трето лице, той не зачита сключения договор, не го изпълнява и право на купувача е да го развали.
Пряко следствие от развалянето е задължението на продавача да върне всички получени въз основа на разваления договор суми.
Не по-малко съществено е и другото право на купувача – наред с връщане на даденото, да получи неустойка или обезщетение за неизпълнението. По предварителните договори неустойката е във фиксиран размер от 20 % от платените суми. Тя представлява предварителна оценка на вредите от неизпълнението и се дължи като пряка последица от развалянето. Неустойката е в сигурен, но ограничен размер.
Вместо неустойка, която в случая е вероятно да не покрие всички възникнали за купувача вреди, той може, наред с връщане на даденото, да търси обезщетение. Според трайната практика на Върховния касационен съд, увеличаването на стойността на имота, поради инфлационни процеси, е в тежест на неизпълнилата договора страна, поради което релевантна за размера на дължимото обезщетение е стойността на имота към момента на неизпълнението. В общия случай това означава, че по парична претенция съдът следва да присъди възстановяване на платените суми, както и обезщетение, в размер на разликата между продажната цена и увеличената стойност на вещта, обект на нестаналата продажба.
При предявяване на паричните искове, трябва да се проведе обезпечение чрез възбрана на имот, собственост на продавача или чрез запор на банкови сметки до размера на претенцията. Това би осигурило ефективното изпълнение на бъдещо осъдително съдебно решение.

Право на сезиране на прокуратурата със съобщение за извършено престъпление

Макар че няма пряко отношение към имуществените права на пострадалия, той има право да сезира прокуратурата, за да извърши проверка за престъпление. Ако продавачът използва предварителен договор с цел да възбуди у купувача заблуждение, че срещу заплатените средства ще получи в собственост недвижим имот, а вместо това нито прехвърля собственост, нито връща получените от него средства, явно е, че е постигнал имотна облага, която не му се следва, чрез нанасяне на купувача на имотна вреда в размер на платените суми. Това са елементите от престъпния състав на престъплението „измама“, което в случаите на особено големи размери (над 140 пъти размера на минималната работна заплата), се наказва с лишаване от свобода от три до десет години – чл. 211, вр. чл. 209 от НК. Съдът може да постанови конфискация до една втора от имуществото на виновния.

*Забележка
Настоящото представлява становище на адв. Веселин Тончев Пенчев по казуса, придобил публичност и цели общо осведомяване на пострадалите и на всички заинтересовани от поставените въпроси и проблеми. За предприемане на конкретни правни действия можете да се свържете с нас по указаните в сайта начини.